דנה ניסן שמאות מקרקעין - לוגו
לקביעת שיחה

שירותי שמאות מקרקעין

מתן הערכות שווי וחוות דעת שמאיות למטרות מימון, משכנתאות, מיסוי, הליכים משפטיים, תכנון ובחינת כדאיות כלכלית

שירותי שמאות ללקוחות פרטיים ועסקיים

  • הערכות שווי - שווי שוק, שווי בשימוש ודמי שכירות ראויים.
  • בטוחה לאשראי - מתן חוות דעת לבנקים מסחריים לשם קבלת מימון בהתאם לתקן 19 לתקינה השמאית.
  • משכנתאות - הערכות שווי לשם קבלת משכנתא מבנקים למשכנתאות.
  • טרום רכישה - חוות דעת טרום רכישת נכס.
  • פירוק שיתוף במקרקעין - חוות דעת לצורך חלוקת רכוש בין בני זוג, יורשים, שותפים.
  • חוות דעת מומחה לבית משפט .
  • מס שבח - חוות דעת בהתאם להוראות סעיף 49 ז' לחוק מיסוי מקרקעין וחוות דעת לעלויות בנייה למטרת הגשתן לרשות המיסים.
  • רשות מקרקעי ישראל - הערכות שווי לשומה נגדית בגין שימושים חורגים, דמי רכישה בנחלות, שיוך מגרשי מגורים בקיבוצים ועוד.
  • דוחות כדאיות כלכלית (דוחות אפס) - פרויקטים של התחדשות עירונית פינוי בינוי תקן 21.
  • דיירות מוגנת - הערכת שווי זכויות דייר מוגן ובעלים, לצורך הסכמות, הליכים משפטיים או הסדרה כלכלית.
  • היטל השבחה - הכנת שומות נגדיות/שומה אחרת לשומות הועדות המקומיות וייצוג מול שמאים מכריעים וועדות ערר.

שמאות לגופים פיננסיים ומוסדיים

  • שמאות לצורך בטוחה לאשראי ומימון - חוות דעת שמאיות לנכסי מקרקעין לצורך קבלת אשראי ומימון בנקאי, בהתאם לדרישות הבנקים והגופים המלווים.

חוות דעת מומחה לבית משפט

  • נכללת ברשימת השמאים המומחים מטעם בתי המשפט להכנת חוות דעת, לרבות פירוק שיתוף במקרקעין, ירידת ערך, דמי שכירות ראויים וכו'.

שמאות לפרויקטי נדל"ן והתחדשות עירונית

  • בדיקות כדאיות כלכלית ודוחות אפס
  • ליווי שמאי להתחדשות עירונית
  • שמאות לפרויקטים מסחריים - הערכות שווי לפרויקטים של מגורים, מסחר ונדל״ן מניב.
  • שמאות מול רשויות וגופים ציבוריים - טיפול מקצועי בנושאים הקשורים לרשות מקרקעי ישראל, ועדות מקומיות וכו'.

תהליך חוות הדעת השמאית

1

הצעת מחיר ו/או הפנייה והגדרת מטרת השומה

2

איסוף וקבלת מסמכים

3

ביקור בנכס

4

כתיבת חוות הדעת בהתאם לתקינה השמאית

5

הפצת חוות הדעת למזמין חוות הדעת / לבנק / לבית המשפט, בהתאם למטרת השומה

שאלות נפוצות

כמה זמן נמשך תהליך הכנת השמאות לצורך משכנתא?

ברוב המקרים, מרגע קבלת כל פרטי הנכס ותיאום ביקור בשטח, חוות דעת שמאית לצורך משכנתא נמסרת תוך כ־3–5 ימי עבודה.
במקרים דחופים ניתן לעיתים לזרז את ההליך, בכפוף לזמינות ולמורכבות התיק.
משך הזמן תלוי גם בזמינות המסמכים, נגישות הנכס ובהיקף הבדיקות הנדרשות (עסקאות השוואה, תוכניות בניין עיר, בדיקות ברשות המקומית וכדומה).

כן, יש צורך להגיע פיזית לנכס. שמאות מקרקעין מקצועית מבוססת על הביקור בנכס עצמו: בדיקת מצב התחזוקה, שיפוצים שבוצעו, סביבת המגורים, חריגות בנייה, מפגעים או יתרונות בסביבה, נגישות ועוד.

כן, דנה ניסן נכללת ברשימת השמאים המומחים מטעם בתי המשפט.

חוות הדעת נערכות בהתאם לתקנים השמאיים, לכללי הראיות ולנהוג בבתי המשפט.
במקרים רבים השמאי מתמנה כמומחה מטעם אחד הצדדים או כמומחה מטעם בית המשפט, וחוות הדעת משמשת בסיס מקצועי להכרעת המחלוקת.
עם זאת, חשוב להדגיש: ההכרה הסופית בחוות הדעת והמשקל שיינתן לה – תמיד נתונים לשיקול דעתו של בית המשפט.

מומלץ להכין מראש את המסמכים והמידע הבאים (ככל שיש ברשותכם):

  • נסח טאבו / אישור זכויות מעודכן (חברה משכנת / רמ"י במידת הצורך)

  • מסמכי רישום בית משותף / תשריט חברה משכנת

  • הסכם רכישת הדירה, שינויים ושיפוצים מהותיים שבוצעו (רצוי עם אומדן עלויות), ככל שרלוונטי

  • היתר בנייה גרמושקא וטופס 4

  • חוזי שכירות, אם הדירה מושכרת

 

חשוב לאפשר גישה מלאה לדירה במועד הביקור, כולל לכל החדרים, המחסן והחניה (אם קיימים)

מחירון דירות, אתרי אינטרנט או הערכה של מתווך נותנים תמונה כללית בלבד, לרוב לפי עסקאות באזור או ניסיון שוק.
חוות דעת שמאית מבוססת על חקר הנכס עצמו, בדיקות תכנוניות (לרבות בדיקות תוכניות בניין עיר, היתרי בניה, חוקיות הבנייה, זכויות בנייה נוספות), בדיקות קנייניות (לרבות טיב הזכויות, חכירה, בעלות, בר רשות, דיירות מוגנת, שעבודים), ניתוח עסקאות השוואה ועוד.
חוות דעת שמאית יכולה לשמש מול בנקים, רשויות ובתי משפט – בעוד שמחירון או הערכת מתווך אינם מהווים מסמך מקצועי רשמי.

במקרים רבים כן. כאשר מתקבלת שומת היטל השבחה (או שומה אחרת מרשות/וועדה מקומית), ניתן לפנות לשמאי מקרקעין מטעמכם לצורך בדיקה מקצועית והכנת שומה נגדית.
השמאי בוחן את ההנמקות, את בסיס החישוב, את מצבו התכנוני של הנכס ואת העסקאות ההשוואתיות, ובמידת הצורך מכין חוות דעת נגדית ומלווה אתכם מול שמאי מכריע, ועדת ערר או הרשות עצמה.
חשוב לפעול במסגרת לוחות הזמנים הקבועים בחוק להגשת השגה/ערעור.

שכר הטרחה לשמאות נקבע לפי מספר גורמים: סוג הנכס (דירה, קרקע, נכס מסחרי), מורכבות התיק (תכנון, חריגות, שימושים מיוחדים), מטרת השומה (משכנתא, בית משפט, היטל השבחה, ירושה וכו’) והיקף הזמן והבדיקות הנדרשות.
בדרך כלל ניתנת ללקוח הצעת מחיר מפורטת מראש, לפני תחילת העבודה, כדי שיהיה ברור מה כולל השירות, מה לוחות הזמנים ומה העלות הסופית – ללא הפתעות בהמשך.